在一线城市各类老牌商场进行改造的时候，其实国内不少二线城市也同样面临商业市场的严峻挑战。苏州就是如此。

近年来，苏州市商业地产的规模持续着较快增速。自2010年以来，每年均维持超过100万平方米的新增商业供应。

不过，从另一方面来看，常年较大规模的新增项目入市，导致商业项目过剩的状况。

苏州市商业联合会负责人表示，当下苏州商业地产在消费端、供给端、外部竞争三方面都面临挑战。在消费端，苏州常住人口增长缓慢，缺乏集团化消费，高房价、旅游文化等服务消费也透支了居民的商业消费购买力。还存在中心城区商业集聚度不高，本地商业企业和品牌企业不强、同质化程度较高等问题。

根据苏州市商业联合会的数据显示，目前，苏州市共有415个大型商业网点项目，总建筑面积约1798万平方米。2019年预计将新开20个商业项目，新增体量157万平方米，以购物中心和社区商业为主。

目前，苏州环球港、尹山湖爱琴海购物公园等开业不足一年的购物中心均出现了大面积撤铺、空置率较高、人流量不足等问题。

苏州古城区的观前街商圈是老一辈本地人的“购物中心”，也是各大百货商场的集聚地，近年来同样迎来“闭店潮”。去年年底，开业16年之久的大洋百货宣布闭店。此前，玛莎百货、金鹰百货等国内外知名百货商场也“黯然退场”。

事实上，尽管苏州人民商场、第一百货商店等苏州“老字号”商场仍然坚守，但由于建筑年代较早，装修风格、在营品牌已略显落伍，不少商场已经门可罗雀。

与之形成鲜明对比的是，2018年，47家标杆购物中心总销量达293亿元，同比增幅21.4%。其中，53.8%的项目业绩保持增长，营业收入超过5亿的项目多达25个。

目前，苏州等二线城市还有不少百货商厦在正常营业，但是也已出现颓势，业内人士分析认为，这些老旧业态之所以还能维持营业，主要依赖于地理位置优越，而购买力主要来源于中老年人，年轻人则更青睐有新业态的MALL。目前，这些老旧商业继续找到发展的突破口，线上线下联合、增加娱乐项目、新业态或为发展方向。